Схема продажи квартир в новостройках через договор долевого участия регламентируется специальным федеральным актом – 214-ФЗ. Однако государство не закрепило конкретный образец заполнения самого договора ДДУ. Это оставляет застройщикам некоторое «пространство для маневра», так что при заключении сделки стоит очень внимательно ознакомиться с условиями.
Итак, предположим, что вы на пороге подписания договора долевого участия. Выбор строительной компании, её проверка на наличие необходимых разрешений и лицензий – уже пройденные этапы. Компанию вы выбрали с отличной репутацией, проектную декларацию на строящийся объект изучили, так что с этой стороны подвоха не ждете. Однако расслабляться рано. Какие грамотно заключить ДДУ, и какие нюансы вас поджидают на этом этапе.
Выясняем, кто ваш визави
С кем именно вы заключаете договор долевого участия? Ответ, казалось бы, очевиден – с компанией-застройщиком. Однако нужно уточнить, кто именуется «застройщик» в самом тексте договора. Проверьте полное наименование компании, номер его свидетельства о регистрации в ЕГРЮЛ и убедитесь, что это именно та компания, которая фигурирует в проектной документации, имеет разрешение на строительство и владеет земельным участком, а не дочернее предприятие и не компания с похожим названием, входящая в холдинг.
Имеет значение, и кто подписывает бумаги со стороны застройщика. От лица организации, по её уставу, обычно имеет право выступать генеральный директор. Если же в договоре стоит подпись другого лица, то должна быть соответствующая доверенность. В любом случае, эксперты предупреждают, что, если договор подписан не гендиректором, могут возникнуть сложности при судебных разбирательствах.
Если же сделка осуществляется через посредника, к договору должны прилагаться бумаги, которые подтверждают, что компания-застройщик делегировала полномочия по продаже недвижимости данному посреднику.
Уточняем предмет и объект договора
Чтобы правильно составить ДДУ, конечно же, нужно обладать исчерпывающей информацией об объекте договора. В договоре должны прописываться все характеристики будущей квартиры: кадастровый номер участка, адрес дома, этаж, номер квартиры. Часто бывает так, что официальный адрес дома и номер квартиры на время строительства еще не присвоены. Поэтому в договоре указывается строительный адрес.
Сам предмет договора тоже должен быть прописан предельно четко. Помните – предмет договора долевого участия – передача от застройщика инвестору определенного объекта недвижимости в определенные сроки. Именно эта часть договора регулируется федеральным законом ФЗ-214. Другие договоренности, которые могут фигурировать в тексте – например, совместное финансирование строительства, инвестиционная деятельность, переуступка прав требования, и так далее – к данному закону отношения не имеют. А это значит, что на них не распространяются государственные гарантии.
Кстати, о гарантиях – законом предусмотрен обязательный пункт про финансовые гарантии, за счет которых компания-застройщик будет обеспечивать исполнение своих обязательств. Помимо этого, в договоре долевого участия указываются гарантийные сроки на сам объект недвижимости. Для квартиры этот срок – пять лет, для инженерного и технологического оборудования – три года. В течение этих лет застройщик отвечает за состояние объектов. Сократить их застройщик права не имеет, и любые попытки это сделать – прямое нарушение федерального закона.
Если в договоре долевого участия отсутствует хотя бы часть информации, перечисленной выше – это повод признать его нелегитимным.
Подсчитываем квадратные метры
Естественно, что, помимо адреса дома, этажа и номера квартиры, в ДДУ прописываются характеристики самой квартиры - площадь, планировка, высота потолков, размеры балконов и лоджий. При этом, поскольку квартира в тот момент, когда вы подписываете договор, как правило, еще только в проекте, нужно предусмотреть ситуацию, при которой заявленные застройщиком характеристики будут отличаться от фактических. Прежде всего это касается площади квартиры.
Здесь используются два варианта. Первый – во время приемки квартиры производятся обмеры, а выявленная разница в квадратуре компенсируется с той или иной стороны. То есть, если площадь квартиры оказалась больше заявленной – дольщик доплачивает застройщику разницу, если наоборот – застройщик компенсирует разницу, снижая стоимость квартиры. Второй вариант – в договоре сразу прописывается, что никто никому не должен, даже если по факту площадь квартиры не совпала с проектной.
По мнению юристов, в обеих случаях нарушаются права дольщика. По закону о защите прав потребителя, доплату за «лишние» квадратные метры застройщик требовать не имеет права. Дольщик же, в соответствии с тем же законом, вправе требовать компенсации за сдачу квартиры меньшей площади, чем та, что значится в проектной документации. Одна однозначной позиции по этому вопросу нет, и в судебной практика есть разные примеры разрешения подобных споров. Поэтому стоит очень внимательно отнестись к этой части договора.
Иногда застройщик или продавец квартиры вовсе пытается внести в договор пункт, позволяющий им уже после подписания договора вносить изменения в проектную документацию – изменять планировку квартир, этажность, высоту потолков. Естественно, это недопустимо, ни по нормам закона о защите прав потребителей, ни по положениям ФЗ-214. Покупатель должен обладать исчерпывающей информацией об объекте, который он приобретает.
Кстати, распространяется этот принцип не только на квадратуру и планировку квартиры, но и на её отделку. Особенно если квартира предлагается с чистовой отделкой. Тогда в договоре должно быть подробно указано все – вплоть до вида линолеума и обоев.
Определяем сроки
Сроки в договоре долевого участия – один из важнейших пунктов. Помимо гарантийных сроков обслуживания объекта недвижимости, о которых мы уже упомянули выше, есть еще несколько важнейших дат.
Во-первых, дата окончания строительства дома – то есть передачи квартиры дольщику. Практически все застройщики указывают её с точностью до квартала. Закон это допускает, хотя это и неудобно для дольщиков. Как правило, если в договоре в качестве даты передачи значится лишь квартал, то стоит ориентироваться на последний месяц этого квартала.
Вторая дата – это два месяца с момента «дня икс», то есть указанной в договоре даты передачи объекта дольщику. Если застройщик не уложился в сроки, то, по положениям ФЗ-214, именно через два месяца дольщики могут предъявить свои претензии. В том числе могут расторгнуть договор во внесудебном порядке.
И, наконец, обратите внимание на срок действия самого ДДУ. Здесь не должно быть каких-то конкретных дат – договор сохраняет силу, пока обе стороны полностью не исполнят свои обязательства.
Уточняем «цену вопроса»
Естественно, особое внимание следует уделять тем моментам в договоре долевого участия, которые касаются финансовой стороны сделки.
Во-первых, это сама цена объекта. Лучше, если она будет в рублевом выражении, а не в валюте и тем более в абстрактных «у.е» (особенно если курс условной единицы не прописан в договоре).
Во-вторых, четко фиксируйте в договоре сроки передачи денег застройщику и источники, через которые будет производиться оплата. И главное – с какого момента ваши обязательства, как покупателя квартиры, считаются исполненными. Застройщики предпочитают указывать в договоре момент поступления средств на их расчетный счет. Однако эксперты по защите прав потребителей настаивают, что это должен быть момент списания денег со счета покупателя. Покупатель не может отвечать за деятельность финансовых организаций, которые осуществляют перевод средств.
В-третьих, не забудьте выяснить, кто по договору должен нести расходы по регистрации прав собственности, а также на оплату коммунальных платежей. Строительные компании стараются «повесить» коммунальные платежи на дольщиков уже с момента ввода дома в эксплуатацию. Конечно, это нарушение интересов покупателя, ведь между датой ввода и датой фактического заселений жильцов порой проходит несколько месяцев.
И, наконец, ознакомьтесь с порядком расторжения договора. В частности – с размером неустойки, которая предусмотрена на тот случай, если дольщик расторгает договор по своей инициативе. Эта неустойка в некоторых договорах достигает 15% от стоимости квартиры. Естественно, пункт о неустойке недействителен, если договор расторгается из-за неисполнения застройщиком своих обязательств.
Что насчет форс-мажоров?
Иногда застройщик пытается внести в договор долевого участия пункт, согласно которому, если сроки нарушаются не по его вине, он не несет ответственности за их нарушение. При этом он может необоснованно расширять перечень ситуаций, которые относятся к «обстоятельствам непреодолимой силы». Это напрямую нарушает нормы ФЗ-214.
Помните – к общепринятым форс-мажорам относятся лишь стихийные бедствия, военные действия или террористические акты. Попытки застройщиков внести в этот список, например, зимние морозы, изменения в законодательстве или действия контрагентов – не имеют юридических оснований. Это просто попытка уйти от ответственности за соблюдение сроков.
Бывает, что застройщик пытается уйти от ответственности и за качество строительства. Например, в договор вносится пункт, в котором получение разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости приравнивается к подтверждению соответствия этого объекта СНиПам, проектной документации и самому договору. То есть, раз объект введен в эксплуатацию – то он полностью готов, и претензии со стороны дольщика необоснованны. Между тем, соответствует ли квартира заявленным характеристикам – решает сам дольщик в ходе приемки. И если он находит существенные недоделки, то, в соответствии с ФЗ-214, застройщик эти недоделки обязан устранить, либо компенсировать их в денежном выражении.
Жилье по 214-ФЗ: заключаем договор долевого участия